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Voici votre guide pour obtenir un prêt hypotécaire
Étape 1: Obtenir une hypothèque
À moins de voler une banque, de découvrir un trésor caché ou de frapper vos numéros chanceux sur le loto, votre première étape dans l’achat d’une maison consistera à obtenir une hypothèque.
Peu de gens peuvent se permettre d’acheter une maison sans hypothèque. En termes simples, une hypothèque est un emprunt principalement utilisé pour acheter une maison. Les prêteurs vous prêteront une grosse somme d’argent et utiliseront votre maison comme garantie.
Lorsque vous signez une hypothèque, vous signez un contrat légal stipulant que si vous ne remboursez pas ce que vous avez emprunté, la propriété utilisée pour garantir le prêt sera prise par le prêteur.
Le montant du prêt est appelé principal et vous êtes censé rembourser le principal avec intérêt pendant la période de remboursement.
Étape 2: Obtenir de l’aide – banque ou courtier?
Lorsque vous êtes prêt à discuter des types d’hypothèques auxquels vous êtes admissible, vous devez décider si vous souhaitez obtenir une hypothèque auprès d’une banque ou d’un courtier.
On suggère aux premiers acheteurs d’avoir au moins une conversation avec leurs institutions financières existantes, car ils entretiennent déjà une relation avec eux. En plus d’ajouter un facteur de confort, aller là où vous êtes connu peut également faciliter le processus de candidature, dit-elle. Tout le monde doit satisfaire à certains critères d’admissibilité concernant les pointages de crédit, les acomptes et les revenus – vous devez prouver votre revenu, votre pointage de crédit sera vérifié par l’institution – et votre banque aura déjà ces informations en dossier.
Souvent les premiers acheteurs choisiraient souvent les banques en raison des conseils financiers globaux que les banques peuvent fournir aux clients existants. «Les banques vous aideront à planifier votre patrimoine dans son ensemble, car pour certains de ces acheteurs d’une première habitation, leur logement constitue probablement leur plus grande richesse. Si un premier acheteur a plus d’argent et ne sait pas s’il doit rembourser son emprunt hypothécaire ou le verser dans un REER, un REEE ou un compte d’épargne libre d’impôt, les banques aideront les acheteurs à prendre une décision plus éclairée. suggestion holistique. En revanche, un courtier en hypothèques pourrait se concentrer uniquement sur l’hypothèque.
L’une des limites potentielles des relations avec une banque, par opposition à un courtier en hypothèques, réside dans le fait qu’une banque est limitée à tous les produits qu’elle propose. Si vous travaillez avec un courtier en hypothèques, vous aurez accès à une gamme plus large de produits, car les courtiers peuvent travailler avec 50 prêteurs différents. En outre, les courtiers ne sont spécialisés que dans les hypothèques, alors qu’un agent de crédit dans une banque peut traiter différents types de prêts.
En fin de compte, la décision est un choix personnel. Mais il est important de magasiner pour faire ce premier pas important.
Étape 3: Obtenir une pré-approbation
Avant d’examiner vos maisons, la plupart des agents immobiliers, des prêteurs et des courtiers vous suggèrent de vous faire pré-approuver une hypothèque . Ce service gratuit vous aidera à déterminer le montant que vous pouvez emprunter en fonction de votre qualification et de votre cote de crédit personnelle. Votre prêteur ou votre courtier vous posera des questions sur votre revenu et vos finances personnelles et vérifiera votre pointage de crédit.
Ils reviendront avec un montant pour lequel vous avez été approuvé, avec un taux qui sera garanti pour une période déterminée, jusqu’à 120 jours. Si les taux augmentent, votre taux ne sera pas affecté. Si les taux baissent, vous obtiendrez le taux le plus bas.
Obtenir un prêt pré-approuvé vous donnera la confiance dont vous avez besoin lors de la recherche d’une maison. Vous serez en meilleure position pour négocier les prix et avoir une idée précise de ce que vous pouvez vous permettre.
Bien que la pré-approbation ne soit pas une obligation, le montant pour lequel vous avez pré-approuvé n’est pas garanti non plus. Les approbations finales devront être effectuées avec l’aide d’un avocat et de votre prêteur sur présentation des documents appropriés.
On affirme que parfois, lorsque les personnes s’adressent à leur prêteur pour obtenir une approbation préalable, elles estiment leur revenu. Comme beaucoup de gens gagnent des bonus, ils surestiment souvent leurs gains réels. Lorsque vient le temps de fournir au prêteur une confirmation de revenu, votre prêteur pourrait savoir que vous gagnez 65 000 $, voire 50 000 $, alors que vous pensiez avoir gagné 75 000 $.
Nous insistons sur l’importance de fournir à votre banquier ou à votre courtier autant d’informations que possible. Assurez-vous de demander à votre prêteur ce que vous devez apporter lors de votre rendez-vous afin d’obtenir un calcul aussi précis que possible.
Il est possible d’utiliser des estimations pour déterminer ce à quoi vous pouvez vous pré-qualifier, mais il est plus avantageux de pouvoir vérifier votre revenu et la source de l’acompte, de sorte que le montant du prêt est plus précis. Cela supprime une autre couche de doute.
Assurez-vous de ne pas regarder les maisons en dehors de votre fourchette de prix. Si vous êtes pré-approuvé pour 200 000 dollars, tomber amoureux d’une maison de 250 000 dollars n’a aucun sens.
Étape 4: Détermination de la taille du prêt
En règle générale, le montant maximum que vous pouvez emprunter correspond à 95% de la valeur de votre maison. Vous aurez donc besoin des 5% restants sous la forme d’un acompte. Utilisez notre calculatrice hypothécaire pour savoir combien vous pouvez emprunter.
Mais 95% d’une maison de 200 000 $, c’est 190 000 $. Dans l’environnement actuel, il est sage de ne pas trop vous étendre. Si vous atteignez votre maximum, vous ne vous laisserez pas beaucoup de place pour un jour de pluie, ajoutant qu’avec l’augmentation du taux de chômage et un environnement économique incertain, un jour de pluie pourrait arriver plus tôt que vous ne le pensez. Tout le monde devrait avoir un peu d’économies mis de côté, donc je ne conseillerais pas d’aller à votre maximum.
La plupart des gens ne veulent pas abandonner leur style de vie pour avoir un chez-soi. Nos parents et nos grands-parents étaient peut-être disposés à tout mettre en œuvre pour payer leur maison. Mais aujourd’hui, la plupart des gens veulent encore pouvoir profiter un peu de la vie. Ils veulent partir en vacances et sortir dîner occasionnellement. Par conséquent, ne pas vous allonger est utile.
Il est important de savoir à quel montant, théoriquement, vous pouvez prétendre, mais aussi de comprendre l’ampleur de ce paiement et de le considérer en termes de luxe que vous auriez à abandonner. Vous devrez peut-être utiliser vos chiffres budgétaires à l’envers pour voir quel type de versement hypothécaire correspond à votre style de vie.
En fin de compte, la décision revient à un choix individuel. Parmi les facteurs clés, vous devez savoir à quel point vous êtes confiant d’avoir le même emploi et le même salaire pour les deux à cinq prochaines années et à ce que vous renoncez au maximum, par exemple, les cotisations au REER.
L’hypothèque moyenne pour les premiers acheteurs aujourd’hui se situe entre 200 000 et 300 000 $.
Étape 5: Choisir un prêt
Avec toutes les options de prêt hypothécaire disponibles pour les premiers acheteurs, il peut être difficile de choisir celui qui vous convient le mieux.
La tolérance au risque est un facteur déterminant. Le fait que votre taux d’intérêt fluctue avec le marché déterminera si un taux variable ou fixe vous convient.
Comme beaucoup d’acheteurs sont souvent plus jeunes et contractent une dette importante pour la première fois, beaucoup choisissent des options à taux fixe pour leur première hypothèque, dit-elle. Une fois qu’ils sont à l’aise, qu’ils ont un logement depuis un certain temps et qu’ils ont contracté une hypothèque ou deux, ils peuvent envisager de passer à variable. Une autre option peut être d’avoir un prêt hypothécaire à taux fixe puis d’obtenir une ligne de crédit sur valeur domiciliaire, qui serait variable et liée à l’hypothèque. Cela pourrait leur permettre de faire des améliorations ou des rénovations plus tard.
Une personne célibataire avec seulement son propre revenu peut aimer l’idée de savoir exactement combien elle va payer.
Nous constatons qu’un nombre beaucoup plus important de femmes célibataires achètent une maison maintenant et sont tout à fait à l’aise avec cela. Elles ont confiance en leur emploi et ont des emplois bien rémunérés. Même dans certaines régions du pays où les prix du logement ont considérablement augmenté ces dernières années – en Alberta, en Colombie-Britannique et dans la région du Grand Toronto, de plus en plus de femmes célibataires achètent.
Court terme versus long terme: les prêts hypothécaires sont divisés en termes pouvant aller de quelques mois à cinq ans ou plus. À la fin de la durée de votre prêt hypothécaire, votre prêteur actuel vous proposera un contrat de renouvellement. C’est toujours une bonne idée de voir ce qui est disponible sur le marché, et si nécessaire, modifiez les conditions de votre prêt hypothécaire si vos besoins ou votre situation changent.
Lorsque vous décidez quel terme vous convient le mieux, vous devez tenir compte de votre mode de vie et de vos circonstances. Par exemple, si vous achetez une maison et prévoyez déménager dans trois ans, vous pouvez choisir un mandat de trois ans ou de cinq ans transférable.
Lorsque vous envisagez des taux à terme et des taux d’intérêt, examinez également les moyens de paiement avec lesquels vous pouvez vivre, car il est très difficile de prédire l’évolution des taux d’intérêt. Si, par exemple, vous êtes satisfait des taux d’intérêt actuels et que vous souhaitez bloquer un taux le plus longtemps possible, optez pour une échéance à long terme, ou généralement à cinq ans. Si les taux d’intérêt semblent augmenter, profitez du taux le plus bas aussi longtemps que vous le pouvez.
C’est également une bonne idée de demander si votre prêt hypothécaire peut être transféré d’un pays à l’autre ou s’il peut être emprunté. Si vous vendez votre propriété, vous pouvez transférer l’hypothèque sur une nouvelle propriété ou demander à quelqu’un de prendre en charge l’hypothèque. Cela pourrait s’avérer être une excellente caractéristique de vente si vous avez un prêt hypothécaire pris en charge à un taux très bas. Cependant, la plupart des prêteurs devront qualifier la personne assumant l’hypothèque.
Si vous pensez que les taux vont baisser, vous pouvez choisir un prêt hypothécaire à court terme offrant la possibilité de passer à tout moment à plus long terme, au cas où les taux commenceraient à augmenter.
Souvent on voit des primo-accédants signer des emprunts hypothécaires à court terme. Actuellement, les mandats d’un ou trois ans sont beaucoup plus populaires que les mandats de cinq ans.
Dans le passé – il y a quelques années à peine -, les acheteurs d’une première maison voulaient souvent fixer leur taux plus longtemps, pour avoir l’esprit tranquille. Mais maintenant, dans une économie plus difficile, ils veulent toujours acheter une maison, mais ils préféreront peut-être une option à taux fixe à court terme s’ils décident d’adopter un taux fixe, dit-il.
Ouvert versus fermé
Un prêt hypothécaire ouvert vous permet de rembourser le prêt hypothécaire – en tout ou en partie – à tout moment de la durée, sans pénalité ni frais de remboursement. Les prêts hypothécaires ouverts sont généralement disponibles à court terme – six mois ou un an – et le taux d’intérêt est plus élevé que les prêts hypothécaires fermés. Ils offrent de la flexibilité jusqu’à ce que vous soyez prêt à vous enfermer dans un contrat fermé. Ces types d’hypothèques sont idéaux pour ceux qui envisagent de vendre leur maison ou s’ils s’attendent à rembourser l’intégralité de l’hypothèque de la vente d’une autre propriété ou d’un héritage.
Un prêt hypothécaire fermé doit rester inchangé pour la durée. Les taux d’intérêt sont considérablement plus bas que ceux des prêts hypothécaires ouverts et si vous ne prévoyez pas vendre votre maison ou ne vous attendez pas à une augmentation de votre revenu, un prêt hypothécaire fermé pourrait bien vous convenir. Les prêteurs vous permettent de rembourser annuellement une somme forfaitaire de 20% du capital initial. Si vous souhaitez payer plus que le montant alloué ou rembourser l’hypothèque dans son intégralité, vous encourez une pénalité d’environ trois mois d’intérêts.
La plupart des prêts hypothécaires ont un privilège de paiement anticipé, et cela varie d’un prêteur à l’autre ou d’un produit à l’autre. À l’heure actuelle, certains prêts hypothécaires offerts sur le marché ont des taux d’intérêt assez intéressants, mais ils ne disposent pas de privilèges de paiement anticipé très flexibles. D’autres ont trois options pour rembourser votre prêt hypothécaire à l’avance: vous pouvez payer 25% du solde initial sous forme de montant forfaitaire, vous pouvez augmenter vos paiements de 25% et même doubler vos paiements. Certains proposent trois manières différentes de rembourser votre prêt hypothécaire sans pénalité, mais ils sont disponibles à un taux plus élevé.
Les frais les plus courants supportés par les acheteurs sont lorsque vous essayez de mettre plus d’argent sur votre prêt que ce qui vous est alloué. Le paiement d’une somme forfaitaire annuelle est appelé paiement anticipé annuel ou option ou privilège de paiement du principal. Certaines banques permettent aux clients de réduire de 10% à 20% du capital chaque année.
La manière dont les prêteurs calculent ces pénalités de remboursement anticipé varie beaucoup. Certains appliquent un différentiel de taux d’intérêt de trois mois. Cependant, il est important de poser des questions. Tout document hypothécaire que vous signez vous indiquera les pénalités que vous pourriez encourir et votre avocat devra vous expliquer le document et les pénalités ou frais éventuels.
Fixe versus variable
Un taux fixe est un taux d’intérêt qui ne change pas au cours de la durée de votre prêt hypothécaire. Avec le même taux d’intérêt, vous payez régulièrement des intérêts et vous connaissez le montant exact de vos paiements chaque mois. Cela peut faciliter la budgétisation personnelle. Avoir un taux fixe vous permet de déterminer le montant de votre prêt hypothécaire que vous aurez payé d’ici la fin de l’année.
Certaines personnes préfèrent le taux fixe parce que s’ils fixent le taux pendant trois ans, ils savent exactement quel sera leur versement hypothécaire pendant trois ans et, dans trois ans, leur taux d’intérêt ne changera pas. Cela leur donne la tranquillité d’esprit.
Un taux variable est un taux d’intérêt qui fluctue avec le marché au cours de votre période d’emprunt. Ils offrent beaucoup de flexibilité et sont particulièrement attrayants lorsque les taux d’intérêt sont en baisse. Bien que votre versement hypothécaire reste généralement constant, le ratio entre votre capital et votre taux d’intérêt fluctue. Si les taux d’intérêt baissent, plus d’argent sera consacré au remboursement de votre capital, ce qui vous aidera à rembourser votre prêt hypothécaire plus rapidement. Si les taux d’intérêt augmentent, vous payez plus d’intérêts et moins de capital. S’ils augmentent considérablement, le paiement initial pourrait ne pas couvrir à la fois les intérêts et le capital. La partie non payée est due et votre prêteur peut vous demander d’augmenter votre versement mensuel.
C’est une bonne idée de vous assurer que votre prêt hypothécaire à taux variable est ouvert ou convertible en un prêt hypothécaire à taux fixe afin que, lorsque les taux commencent à augmenter, vous puissiez bloquer votre taux pour un terme spécifique.
Cependant, il incombe au client de le faire. Certains clients peuvent suivre les taux d’intérêt de près et contacter leur prêteur pour passer de variable à fixe, mais beaucoup de clients ne le font pas. Et si vous ne suivez pas les taux d’intérêt régulièrement, vous pourriez rater des occasions d’économiser de l’argent.
La plupart des primo-accédants reconnaissent que l’accession à la propriété entraînera probablement des coûts imprévus. En règle générale, explique Siegle, ces personnes ont probablement moins de tolérance à l’égard des modifications apportées à leurs arrangements de paiement; elles ont donc tendance à préférer l’application du délai de cinq ans fixé, car cela leur donne une période de sécurité raisonnable, un taux d’intérêt connu et un paiement montant.
Seuls les primo-accédants qui se sentent financièrement en sécurité disent vouloir réduire leurs coûts autant que possible et opter pour la variable, même s’il ne s’agit que d’un demi-point (0,5%) de différence.
Tout dépend de la psyché de l’individu, de son budget, de sa capacité à absorber les augmentations de paiement et de son désir de tirer parti de la diminution des paiements». «Il n’y a pas une réponse. Ce sont les circonstances qui vous aideront à décider de ce qui vous convient le mieux.
Amortissement
Le délai de remboursement du prêt est appelé période d’amortissement. Votre période d’amortissement aide à déterminer le montant de vos paiements mensuels. Par conséquent, si vous essayez de maintenir votre paiement mensuel à un niveau inférieur, vous souhaiterez peut-être un amortissement plus long. Mais plus votre amortissement est long, plus vous payez longtemps pour la maison. De plus, votre équité prend plus de temps à se constituer.
Par conséquent, si vous souhaitez rembourser votre prêt hypothécaire assez rapidement, vous souhaiterez peut-être l’amortir sur une période plus courte.
Vous avez la possibilité de changer votre période d’amortissement chaque fois que vous renouvelez votre prêt hypothécaire. Vous voudrez peut-être commencer votre prêt hypothécaire avec une période d’amortissement plus courte et, après votre premier mandat, vous pourrez décider de le prolonger si vous le souhaitez ou si vous en avez besoin, déclare Dal Bianco.
Par exemple, Dal Bianco indique que le remboursement de votre prêt hypothécaire peut prendre jusqu’à 35 ans. Toutefois, si vous choisissez initialement une période d’amortissement de 25 ans et que vous avez des difficultés à suivre le paiement, le prolonger à 35 ans signifierait un paiement inférieur. , mais sur une plus longue période.
«Si vous commencez à 35 ans, vous réduisez chaque année votre capacité d’amortissement de manière à pouvoir effectuer des versements forfaitaires sur votre prêt hypothécaire, ce qui vous permet d’augmenter la fréquence», dit-elle. «Certaines personnes paient des paiements hebdomadaires ou bi-hebdomadaires, plutôt que mensuels, de sorte que vous recevez environ un ou deux paiements supplémentaires chaque année. Cela rembourse plus rapidement l’hypothèque et raccourcit la période d’amortissement. »
Kuo dit qu’il a remarqué que de nombreux premiers acheteurs optent pour la période d’amortissement maximale, soit 35 ans, afin de pouvoir réduire leurs paiements mensuels et d’atténuer la pression financière mensuelle.
Siegle dit que pour décider de la durée d’une période d’amortissement, vous devez vous demander: « Quel est l’impact de l’amortissement sur 35 ans sur mon paiement mensuel? Est-ce que la chose la plus importante pour moi à l’heure actuelle? Gérer mon le paiement le plus bas possible? Ou est-ce que je veux payer le moins d’intérêts sur la durée de mon emprunt hypothécaire? Dans ce cas, laissez-moi voir comment un amortissement de trois, cinq ou même vingt ou trente ans me convient. Si vous êtes un premier acheteur qui n’a pas pu économiser beaucoup pour une mise de fonds mais que vous avez un très très bon revenu, alors vous voudrez peut-être envisager un amortissement encore plus court.
Choisir une période d’amortissement de 35 ans devrait être une stratégie pour pénétrer le marché et non votre objectif à long terme, déclare Siegle.
Toutefois, si les flux de trésorerie sont vraiment importants pour vous, engagez-vous à augmenter vos paiements lorsque vous recevez une augmentation ou à effectuer un paiement forfaitaire lorsque vous recevez un bonus. De cette façon, vous pouvez transformer votre stratégie de prêt hypothécaire de 35 ans et la réduire à une stratégie de 20 ans, dit-il.
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